金星地产破产调查：资金链断裂去年已露端倪

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杭州金星房产公司一夜成名，因为它成为了本轮房地产调控下第一家申请破产的开发商。如今，在杭州西城时代家园工地上，媒体比干活的工人还多。
    杭州金星房产公司已于近日向余杭区人民法院申请破产保护。法院已受理此案。
    吴峰(化名)是金星开发的西城时代家园项目的业主维权委员会的代表，尽管这两天他频繁在媒体上露面，但他还不敢告诉远在西安的父母，“欠了银行一屁股债，房子还没入住，开发商就破产保护了。”
    4月10日，情绪激动的西城时代家园业主们在群里讨论了一天应对措施。目前，业主们在自发统计各自的贷款银行。他们已经开始准备。
    在被楼市调控击倒的第一块骨牌背后，除了吴峰们之外，还牵连着一条庞大产业链上的众多环节。
    据本报调查，杭州金星的母公司中江控股集团另一子公司项目温德姆豪廷大酒店，目前已经被杭州市财务开发方面的集团暂时托管。该酒店相关人士向本报透露，国资委杭州市相关部门已经于去年12月就进驻酒店，目前主要查看经营数据、财务状况。
    断供的念头
    吴峰是2010年第三季度买下杭州西城时代家园三期一套两居室，总价约75万元，单价8250元/平方米。“首付的钱几乎是四处凑来的，自己攒的十来万，还有父母多年积蓄给的十几万。”这是吴峰不敢告诉自己父母的原因。
    事实上，金星房产母公司中江控股资金断链早在2011年下半年就已初露端倪，但业主们当时并不知情。
    “2011年10月，我们还收到开发商的书面函，被告知因绿化、施工等问题需要延期交付，开发商当时说，延期交付会统一支付违约金。”吴峰说，按照他们与开发商的协议，开发商应于2011年12月31日前交房，而如果延期，开发商每天需支付万分之0.5的违约金。吴峰是700多户业主中最早一批需要交房的业主，其他两批的交房时间分别为今年6月底以及今年12月底。
    延期交房没有引起吴峰们的怀疑，直到2012年1月底，媒体关于金星房产母公司中江控股资金链崩盘的报道，才让吴峰他们慌了手脚。“当时就组织了几名业主代表见了开发商老板，但开发商老板说，账上仍有2亿多的流动资金，项目没有什么问题。”吴峰说，但过了一个星期之后，他们仍然看不到项目动工迹象，于是开始逐级上访。
    吴峰说，业主们一直希望政府出面解决，事实上余杭区政府也一直在对此进行协调，甚至还派出几名业主代表监督开发商施工。
    直到金星房产申请破产消息传出前几天，开发商还书面通知业主们，说再等3个月就可以交房。
    目前，余杭区政府给业主的最新回复是，“西城时代家园三期后续各项工程将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争于7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理‘三证’的权利。”
    但业主们担心，开发商在资金链断裂状态下建设的楼盘会不会有质量问题？政府虽然表态接手后期清尾工作，那交付后的物业、小区配套等能否得到保证？
    “断供是我们万不得已时才会采取的措施。”吴峰表示。
    1.6亿销售款去向之谜
    据了解，余杭区政府已经派专门工作组配合区法院审理工作，并以解决西城时代家园后期问题。余杭区建设局房管处主任尤初阳4月10日告诉本报，西城时代家园主体结构已完成，只有一些后续工作需要政府帮助完成。该项目目前还有一栋商品房尚未销售，这就为解决项目后期建设问题提供了资金基础。
    对于该项目前期销售款去向，尤初阳表示，这与其母公司中江控股经营不善有关。“前期销售款应该已经被转走了。”
    但值得注意的是，在2010年11月，杭州市就已下发《杭州市商品房预售资金监管实施细则》，要求开发商不得直接收存购房款，购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户；预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。动用资金必须经监理单位、银行等多方同意，此举原为防止开发商拿预付款去炒地，也敦促他们先做好当期工程，防止烂尾楼产生。
    而根据余杭区房产信息网显示，上述细则实施后，西城时代家园项目共申请过3次预售证，涉及327套房源，成交均价在9900~11000多元/平方米。当地媒体根据公示的均价与建筑面积计算，这三批房源共涉及商品房预售资金约3.4亿多元。
    但尤初阳告诉本报，在预售款监管细则出台后，西城时代家园共有9栋楼宇被列入监管。据目前初步测算，被监管资金大约有1.8亿元。
    这与外界按照公开信息测算的相差了1.6亿。
    尤初阳表示，预售款监管政策对于后期工程建设保障的确很重要，但在实际操作中有其难度。“按照规定，预售款监管是由银行、监理单位多方监管，但问题是，开发商销售实际上是一个动态操作，他每天都在卖，而银行很难天天在盯着。开发商得到首付款什么时候交给银行，也很大程度靠自觉，这中间就有转移腾挪销售款的空间和漏洞。”
    牵涉多条产业链
    尤初阳一再强调，金星房产的破产并不是因此轮房地产调控所致，而是受其母公司的拖累，“中江控股摊子铺得太大”。
    他的依据是，余杭房产信息网显示，西城时代家园一期房源在2006年开盘销售并已交付；二期共7幢178套房源，2007年开盘，当时约定2009年6月底交付，延期约一年后交付；三期房源在2010年初开盘，当时还曾创下摇号的热销场面。
    而据杭州媒体报道，三期最后一批房源是在2011年4月推出，2011年8月24日，西城时代家园还以签约15套的业绩，在当时惨淡的楼市中成为当日新房成交的冠军楼盘。而2011年下半年才是开发商销售资金回笼最困难的时候，同时，金星房产并没有其他土地储备，也不存在支付土地款的问题。
    因此，尤初阳认为，金星房产的破产与楼市调控没有太大关系。
    不过，多位受访的地产界业内人士指出，金星房产的危机，与多年来房地产市场一直惯用的高杠杆高风险不无关系。
    自房改以来，房地产开发及投资，均是依靠高杠杆来实现高收益。“如果单纯计算利润率，房地产恐怕并非最暴利行业，随着土地招拍挂实行，2003年以后土地成本不断增高，许多房企利润率已降至20%左右。但是仍然有大量的项目敢于借15%左右的信托，甚至超过20%的基金，这主要是因为高杠杆率的存在。”一位地产业人士对本报说。
    在以前，支持高杠杆的两个因素，一是便宜的银行贷款，以及预售制度；二是银行宽松的按揭利率政策鼓励了投资炒房。
    融创中国董事长孙宏斌曾表示，中国的开发商能否成功，取决于如何控制杠杆借贷，房价高低并非问题，杠杆高才是最大风险。
    而自本轮楼市调控以来，预售款的监管和信贷收紧使多年来支持高杠杆的力量受到遏制，迫使开发商开始痛苦的去杠杆化过程。
    中江控股就一直使用高杠杆在腾挪项目。中江控股官网显示，该公司原本是集投资、科技、制造、贸易、旅游、服务于一体的多元化控股集团。但其董事长俞中江2008年开始投身房地产。2008年6月接手杭州金星房产，其时此项目就几近烂尾。尽管俞中江接手时的价格已无从打探，但公开信息显示，金星房产在俞中江接手前就已经几经转让。
    在进入房地产仅仅两年后，2010年，作为住宅开发商的中江控股又涉足专业性很强的商业地产，以7亿元价格收购温德姆豪廷大酒店和其公寓的部分产权。温德姆豪廷大酒店相关人士在接受采访时称，酒店一直经营状况良好，每年的毛利率都在30%以上。不过，业内人士告诉，酒店由于具有长期持有经营、收益慢等特点，一般开发商要在15-20年才能基本收回成本。
    尤初阳向透露，除了杭州，俞中江在建德还有很多项目。
    而据公开报道，当货币政策和房地产市场紧缩时，为了借新还旧和维持项目运转，俞中江在建德、温州以及北京的民间共借贷了约25亿元，从月息二三分一直借到五六分。这就是今年年初有名的“浙江最大资金募集案”。
    而当房地产市场多年来持续使用的高杠杆遭遇挑战时，俞中江的高成本借贷就出现了问题。今年年初，俞中江已经向政府汇报资不抵债的情况并寻求保护。
    温德姆豪廷大酒店相关人士向透露，该酒店目前已经被杭州市相关财务部门接管。目前在查看经营数据以及财务情况。“接下来，政府肯定会帮助寻找下家接手酒店以及处理中江的债务。”该人士称。